万科众筹方式解决土地100 自持 众筹模式合理不合法?

开发商100%自持土地70年，不得对外出售房源。面对新的土地持有模式，北京万科想出了众筹+租赁的应对方式。12月5日，拿下两个试点地块的北京万科首次公布将通过推出“众筹”的模式，寻找伙伴企业来实现项目的开发及运营。但这种众筹方式引起了业内热议，不少人士表示，目前从政策层面对于房地产众筹趋紧，万科众筹方式合理不合法。

万科众筹方式解决土地100%自持

12月1日，北京市国土局对外公示了首批“限房价、竞地价”地块出让结果，其中万科以50亿元拿下海淀西北旺镇18号地;同一区域的19号地，也被万科住总联合体以59亿元竞得。值得一提的是，这些地块均由开发商100%自持，所建成的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售;而土地的持有年限与土地出让年限一致，为70年。

根据北京万科的众筹方案：我们将选择一些众筹的伙伴企业，帮助他们关注员工的居住等生活问题。我们会为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元(20-30户)或是一整栋楼作为最小众筹份额。

北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进;参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

简单地说，就是在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设，后期将房源定向租赁给众筹企业员工，这样一来资金有了、租房客群也有了，万科也由此变成“轻资产”了。

众筹模式 合理不合法?

从万科的表述中看，参与众筹的企业更像是“二房东”，只不过二房东已经参与到了前期的土地开发当中。对于万科提出的这一方案，有行业人士怀疑，这样的操作模式是否已经涉嫌了土地的股权买卖?

分析人士表示，未来土地的开发中万科依旧是执行主体，而且在众筹的过程中，万科也肯定会规避造成股权买卖的风险，因此从表面上看，万科的众筹设想并不涉及股权的买卖和交易。但土地并非普通商品，将其他企业引入到土地开发，且以支付运营费用为代价，那么在此过程中“土地开发权”已经成为了众筹的标的物，众筹企业在无形中已经享受到了土地的开发权益，在某种程度上这就是在变相买卖土地使用权，而这又违反了企业100%自持土地的政策规定。

业内认为，众筹模式本身就是一种融资行为，因此能否获得相关部门的审批是有变数的。同时众筹过程中，对于众筹企业是给予固定的收益保证还是给予相应的股权，这方面也是有不确定性因素的。

收益变数太大

同时，业内人士也认为，未来参与企业的配合度，收益分配等问题变数太大。

业内就有多少企业需要这种物业提出了质疑。按照张大伟的计算，目前已经出让的开发商100%自持地块的土地楼面价基本在4万元/平方米左右，简单计算众筹一套60-70平方米物业的成本价格大约在300万元。

按照万科设想，一个住房单元(20-30户)或是一整栋楼作为最小众筹份额，那么参与企业需要拿出的众筹资金应该在6000万元以上。该成本难度在一定程度上排除了现金储备不是很充裕的小型企业，而大型企业则在公租房分配、产业园区入驻等方面都具备自身的优势，对于众筹的意愿也不会十分强烈;而最合适的中等企业如若参与则会面临抵押融资难度大的问题。

一位不愿具名的业内人士表示：“如果政策允许的前提下，众筹给予投资者的投资回报是多少，同时，对于万科自身而言还有多少投资回报收益，这些问题不确定因素太多。”

另外，北京市住建委日前发布的《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(征求意见稿)中提到，“为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过三年”。这样的年限规定也为众筹企业和万科的合作提出了合作期限的要求。众筹企业通过提供运营费用来参与项目，能够享受到多少年的使用权?租赁空缺又由谁来补?这些都是万科和参与众筹企业必须面临的难题。

(编辑：mao35  来源：房天下)