旭辉领寓：瞄准全龄段客群，出租率可达95

随着住房政策的变化，长租公寓领域也发生着一些变化。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，十九大为整体的住房政策定调，而加快建立多主体供给、多渠道保障、“租购并举”的住房制度，让全体人民住有所居则成为共识。

“我们在思考房地产行业的变化的时候，一定是看中国未来的三十年有什么变化。”旭辉领寓总裁林峰说，他认为，随着十九大精神的贯彻，开发商在未来发展上一定以质量优先，而不仅仅是谈规模。同时，他们会考虑覆盖所有的社会需求层面，而不仅仅做高端住宅，还要提供租赁服务，让住户用较低的价格同样可以享受到美好的生活。

重质量，不重规模；重服务，而不重销售。这就是房地产开发企业未来在转型最重要的一个方向。而长租公寓就是其中一个重要的补充。

瞄准全龄段客群

旭辉领寓作为旭辉房地产+业务板块，想要打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区，以此来重新定义年轻人生活方式。

不同于其他租赁企业，旭辉领寓在创立时，就根据租房场景细分，开发了不同的产品线，覆盖了精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客群：

第一个产品线博乐诗服务公寓，定位中高端企业经营和商务出行人士，为他们打造一个居家型的旅居生活方式。

第二个产品线是中高端柚米国际社区，为他们打造一个国际化有温度的社区，并配备24小时管家服务。

第三个产品线是菁社青年公寓，定位初入社会的年轻人，精巧房型多功能使用区，给年轻人提供一个性价比比较高的环境。

同时通过社交场所和共享服务平台，打造和鼓励社群年轻人自我交互的社群，让年轻人在社群里面可以成长的更好，更好的相互交流。

成立一年就已完成了对全国一线、二线核心城市的布局规划，在上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、重庆、成都等地管理规模已逾15000间。在上海、杭州、深圳、厦门等4城投入运营的项目，在强销期都快速达到了95％出租率，而通过这些高成长性的年轻租客客群的锁定，旭辉领寓未来的租金可作为购房款，实现租房-买房场景的连接。

领寓CEO张爱华则认为，领寓的优势主要集中在5个方面：

1.发展模式清晰。领寓一开始就想清楚了，未来一定是轻重两端发展，重资产通过租赁用地和持有资产收购未来来对接REITs打造资产管理闭环，未来不仅有租金收入，还有资产增值。同时，领寓可以通过聚焦产品和服务打造标准化模型，未来委托管理去发展，通过精细化的管理提供增值服务，做到品牌溢价。

2.合作创新。在一年内，领寓先后同国家级经济开发区打造的人才公寓范本，收购日本的公司，希望引进先进的管理经验，提升效率。并联合华东师范大学启动业内首例校企合作，周边配套以及校园建设提前培养租客，将租客培养计划前置到高校。同时，旭辉还倡导租购并举，联合58同城、开发商炎华置业共同打造新的委托管理的运营模式。

3.产品领先。领域的产品出发定以客户研究为先导，创立先期请为五百强企业服务的科研公司深入到若干个城市，研究当代城市青年的习惯，深挖本质，聚焦年轻人的一些痛点，从功能、收纳、舒适性、美学等角度入手，系统化规划了客户体验。例如，柚米研发了“步入式衣帽间、立体收纳厨房”，这个衣帽间只有六平方左右，却可以容纳400多间衣服，30多双鞋子，同时，拉上帘子又可以变成书房。

4.服务细致。除了健身空间、活动空间等硬件设施外，领域还要求管家见到客户必须问候，晚上的时候必须给客户留一盏灯等等，给客户家的归属感。

5.运营高效。这主要体现在成本控制、营建速度、出房速度等方面。

长租公寓的资产证券化

中央政治局会议将“加快推进住房制度改革与长效机制建设”确认为2018年工作重点。其中，资产证券化作为能够为住房租赁企业提供融资渠道和投资退出路径的创新模式，对整个住房制度改革有着深远的影响和意义。事实上，早在去年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，已明确提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

2017年的末尾，旭辉宣布了中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过。

旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿，涉及10-15个项目，获准在2年内分期完成发行，首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店，是上海第一个租赁公寓证券化项目。可见，这次的REITs的关键词，是民企首单、储架式、30亿，脱离主体信用，靠项目自身的征信获得了这笔类REITs的审批。

张爱华透露，未来有十到十五个项目会装到储架式REITs里面，两年分期发行，同时在首期发行项目过程当中会统一入池的标准，为整个项目量身定做的一款产品。

“此次通过运营金融工具实现轻重资产互补并推的发展模式，将助力旭辉领寓’5年20万间，IPO上市’战略目标实现；同时，借力资本市场，全面提速旭辉领寓标准化公寓管理平台的打造，进而向成为’全球化公寓运营领先品牌’迈出坚实一步。旭辉领寓CEO张爱华透露，未来携手晨曦基金，旭辉领寓将打造中国EQR雏形。

“我相信我们的储架式的REITs，其实是迈出了探索的第一步，但是绝对不是最后一步，我们也希望我们的“探索者号”，能够满载成果归来，五年之后真正REITs转型做成公募，随着它的推出，能够影响租赁市场发展的很多行业政策壁垒，跟着时代，跟着行业发展的需求做调整。“张爱华说。

(编辑：mao35  来源：创业邦)